Tomasz Pióro - O Inwestycjach Mieszkaniowych i nie tylko| Rozmowa Dnia

[muzyka] Radio Ekspertów i Pasjonatów. [muzyka] Adam Żakrofonie. W naszym studio gość, którym jest Tomasz Pióro, członek zarządu spółki z OO Domy Śląskie. Dzień dobry. Witam serdecznie. >> Dzień dobry. Witam pana redaktora. Panie Tomaszu, domy śląskie, więc budujecie i teraz zapytam, czy budujecie tylko na Śląsku? Nie, budujemy głównie w województwie małopolskim, bo stamtąd też ta spółka się wychodzi. Nie zmienialiśmy nazwy spółki domy śląskie, bo jest ona naszym nabytkiem, który kupiliśmy tą spółkę na województwie śląskim w roku 2017 od poprzednich właścicieli. Mamy w województwie małopolskim inne dwie spółki deweloperskie. jest tylko kontynuacją i jakby jedną częścią naszego naszej całej grupy kapitałowej, która zajmuje się szeroko

powiedzianym pojęciem budownictwa, bo to nie tylko deweloperka. Budujemy również inwestycje przemysłowe, budujemy też publicznych bardzo dużo inwestycji. Raczej nie budujemy tylko Drugi mostów. >> Drug i mostów nie budujecie i wszystko, gdzie można schować się przed deszczem i przed chmurami to budujecie. >> Tak. O ile pozyskamy taki kontrakt to tak. W czym jednak bardziej celujecie w budynkach mieszkalnych, czy raczej tym budownictwie przemysłowym, czy tak pół na pół? >> Tak naprawdę dokładnie połowa naszych projektów to jest budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, ewentualnie domki jednorodzinne i w zabudowie szeregowej. Druga połowa to są projekty publiczne, które realizujemy na zlecenie głównie jakiś gmin, urzędów, miast, które uzyskujemy w drodze przetargów publicznych.

Bu mieszkaniowy może zniknął na jakiś czas, może nie, bo to nie wiadomo. Wszystko zależy od możliwości kredytowych, które chętni na zakup mieszkania będą mieli. Ale jak pan uważa, czy to jeszcze złote czasy dla deweloperów nastaną, czy to już co najlepsze, to już jest za wami? >> Nie, ja myślę, że ta koniunktura tak jak była, tak będzie zmienna. Ja w tej branży pracuję 20 lat i średnio co pięć jest lepiej, jest gorzej. Teraz jesteśmy powiedzmy w jakimś delikatnym dołku, jeżeli chodzi o popyt zakup nowych nieruchomości. Aczkolwiek delikatne odbicie pod koniec roku już jest widoczne. Może jest to związane z tym, co zrobił minister Glapiński. My liczymy, że po nowym roku będzie troszkę lepiej. Miejmy też na uwadze, że wchodzą nowe przepisy dotyczące garażów, garażów podziemnych, które będą spełniały

funkcje schronów. Myślę, że klienci zdadzą sobie sprawę, że ceny nieruchomości też pójdą znacznie w górę dla projektów, dla których decyzja pozwolenia na budowę zostanie uzyskana po 1 stycznia przyszłego roku. Więc myślę, że to jest też taki ostatni moment, żeby jeszcze w rozsądnych pieniądzach nabyć jakąś nową nieruchomość, jeżeli marzymy o własnym M. A koniec roku to jest taki moment, kiedy jak pan dobrze wie, Polacy mają jakieś postanowienia noworoczne. Jednym z tych postanowie zawsze jest >> własne m. własne. M. Wspomnia pan o garażach podziemnych. Czy tam też zapuszczacie macki? Budujecie coś takiego? Tak, nawet nawet jeżeli weźmiemy inwestycje przy ulicy Ligockiej, to Park Ligocka budynki są y mają dwie kondygnacje garaży podziemną i są ze sobą połączone w ogóle tymi garażami. Więc y tutaj robiliśmy

wykopy blisko na 6 m >> i tutaj patrząc na nowe przepisy musielibyśmy już obie kondygnacje traktować jako podziemne, więc obie kondygnacje musiałyby spełniać wymogi tych schronów, a to znacznie podnosi koszt realizacji takiego przedsięwzięcia deweloperskiego. A ta cena wiadomo przełoży się na konsumenta.

>> Wspomniał pan o Ligockiej, czyli Park Ligocka to jest teraz wasz taki punkt centralny w Gliwicach. Tak, >> to jest jedyny jak na razie punkt w Gliwicach, więc nie można go nazwać punktem centralnym. Kilka punktów mamy w Żorach. Przymierzamy się do dużego projektu również w Tychach, ale tak jak wspomniałem najwięcej takich budynków

tutaj, jeżeli chodzi o zbiorowe zamieszkanie wielorodzinne to budujemy w województwie małopolskim. >> W Gliwicach. Kiedy planujecie zakończenie budowy parku Ligocka? Park Ligocka sama budowa zakończy się jej realizacja w lutym przyszłego roku. Potem będziemy odbierać te budynki, uzyskiwać stosowną dokumentację powykonawczą, projektowo-odbiorową i na koniec kwietnia planujemy przenosić własność, wydać klucze naszym klientom. >> Jeżdżąc po Gliwicach widać, że te domy powstają jak grzyby po deszczu. W każdym

wolnym miejscu w Gliwicach gdzieś powstaje jakiś dom, to znaczy, że deweloperzy działają. dość mocno. Czy czy Gliwice to jest takie dobre miejsce dla deweloperów? Już nie mówię o was, tylko tak ogólnie jest to dobre miejsce nie tylko dla deweloperów, bo myślę, że jest to również dobre miejsce do mieszkania, dlatego że Gliwice są w całej aglomeracji śląskiej bardzo dobrze skomunikowane z dużymi pozostałymi miastami i choćby Katowice, choćby tak jak jeżdżę do pracy w Żorach, to mam dojazd dużo łatwiejszy niż z Katowic,

pomimo że jest tam bliżej. Yyy, a czy jest to dobre miejsce do inwestowania? Tak, jest to dobre miejsce. Każde miejsce jest dobre do inwestowania, uważam. Tylko kwestia taka, jak się chce do tego tematu i realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego podejść. Konkurencja jest duża, to fakt, w Gliwicach i dobra, bo miałem okazję na kilku tych inwestycjach naszych tutaj kolegów z branży być, widzieć co robią, co sprzedają. Yyy, cenowo też całkiem

nieźle to wygląda, ale my się konkurencji nie boimy. Myślę, że konkurencja nie boi się również nas i i tutaj w tej naszej branży deweloperskiej to raczej to, wie pan, to nie są sklepy z sprzętem RTV, gdzie musimy sobie klienta wyrywać, bo i tak zawsze ostatnie zdanie należy do klienta. A pamiętajmy, że zawsze każdy klient patrzy na lokalizacje, patrzy na udogodnienia na danym osiedlu, patrzy na to jak daleko ma do pracy, przystanek, przedszkole, szkoła. Więc tutaj to jest indywidualna decyzja klienta. Wiadomo, że my mamy możliwość zrobienia dobrego wrażenia, żeby pozyskać tego klienta konkretnie na nasze przedsięwzięcia, a nie na dla konkurencji. Robimy zawsze co możemy, staramy się, ale i tak ostatnie zdanie należy do naszego klienta.

>> Lokalizacja parku Ligocka zależała od was? Czy wy wybieraliście ten budowy czy były? >> My nie wybieraliśmy akurat ta lokalizacja, bo jest to już kolejna lokalizacja w województwie śląskim, gdzie kupiliśmy gotowy projekt, działkę razem z pozwoleniem na budowę. Oczywiście zrobiliśmy projekt zamienny, zmieniliśmy układ funkcjonalny mieszkań, zmodyfikowaliśmy garaże podziemne, żeby te miejsca były szersze niż te standardowe 2,5 m. Zrobiliśmy dużo komórek lokatorskich dla mieszkańców, bo takie pomieszczenia są bardzo potrzebne w takich budynkach. wielorodzinnych, bo każdy coś musi gdzieś magazynować, choćby teraz świąteczne ozdoby, które będą wyciągać nasi klienci z tych schowków.

>> Więc my dostosowaliśmy to pod jakby naszą kolorystykę, branding i to co robimy, bo staramy się, czy to jest są miastożory, Tychy czy choćby tutaj Gliwice, to jeżeli pan redaktor pojedzie na każdą z naszych inwestycji, nie wiedząc kto to budował, będzie pan wiedział, że budował to ten sam deweloper. >> Właśnie o to chciałem spytać. Czy macie jakieś takie wzorce, które powielacie w kolejnych miejscach? >> Tak, mamy takie wzorce. Chodzi tu głównie o kolorystykę, żeby już z daleka

jadąc było wiadomo, że te inwestycje w danym mieście budował ten sam deweloper. Chodzi tu głównie o kolorystyki tynków, sposób montażu czy kolorystykę balustrat. Chodzi tutaj beton architektoniczny, z którego są wykonywane jakieś gzymsy, cokoły, aptyki, bo to faktycznie wyróżnia naszą inwestycję. Jak podobnie widzę robi tutaj wielu deweloperów w tym mieście, że też da się od razu postać, że robił to ten sam, a niekoniecznie wiem kto i który deweloper budował dane przedsięwzięcie deweloperskie. >> Te podziemne garaże mocno wam nadwyrężyły projekt >> finansowo? Tak.

>> Finansowo tak. >> Oczywiście, że finansowo tak. nadwyrężają, ale czasem musimy pamiętać, że warunki zabudowy, a najczęściej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wymusza jakiś wskaźnik, który musi zostać spełniony i czasem budowa mniejszej ilości mieszkań tylko po to, żeby nie robić tej kondygnacji garażowej nie spina finansowo takiego zamierzenia, więc czasami lepiej doprojektować kolejną kondygnację garażu podziemnego. Tam jest wiele względów jak strefy pożarowe, jak powierzchnia tego garażu, żeby uniknąć na przykład oddymiania, jeżeli się da to zrobić, ale czasem warto, bo miejmy na uwadze to, że nasi klienci dzisiaj mają minimum dwa samochody, czasem każdy ma ten trzeci służbowy, więc tak na żyletki robienie

tych miejsc no nie jest wskazane, uważam, w dzisiejszych czasach. >> Minęły już chyba bezprwotnie czasy, kiedy na jedno mieszkanie, na dwa mieszkania był przewidziany jeden samochód. Dzisiaj jest sytuacja zupełnie odwrotna. >> Dokładnie tak. Dzisiaj ten wskaźnik najczęściej waha się w granicach półtora miejsca postojowego na jedno mieszkanie >> i deweloperzy muszą brać pod uwagę takie właśnie >> tak nie zostanie wydana decyzja pozwolenia na budowę jeżeli wszystkie warunki nie zostaną z miejscowego między innymi z miejscowego planu spełnione tak

jak i z warunków technicznych więc tutaj to jest obligatoryjne wręcz >> tyle się mówi o ekologii jak wyglądają pod względem ekologii wasze obiekty >> nasze obiekty pod względem ekologii I staramy się przede wszystkim, jeżeli jest taka możliwość na dachu zamontować fotowoltaikę, która na przykład obsłuży części wspólne tego budynku, choćby klatkę schodową czy jakieś komórki lokatorskie. Staramy się zawsze przygotowywać możliwość naszym klientom, aby mogli zainstalować sobie własne stacje ładowania pojazdów. I tutaj są różne opcje dla klienta. Jeżeli klient chce mieć to zrobione z licznika mieszkaniowego, na etapie budowy jesteśmy w stanie to zrobić. Później niestety już nie ze względu na zabezpieczenie wszystkich przejść pożarowych i ale jesteśmy też w stanie z pomieszczenia technicznego przeznaczający dla firmy choćby Tauron

lub innej dostarczającej energię elektryczną do takiego osiedla jesteśmy w stanie zapewnić kilka pól pod liczniki żeby każdy mógł mieć jakąś indywidualną stację ładowania do 20 kW z >> czyli jesteście przygotowani na wszelkie ewentualne zachcianki >> staramy się być przygotowany przygotowani ale tak jak wspomniałem wcześniej 20 lat pracy w tej branży nauczyło mnie, że czasy się szybko zmieniają i wymagania naszych klientów również się zmieniają, a my musimy się do nich dostosować. >> A co was jako spółkę najbardziej zaskoczyło podczas tej tej działalności?

>> Covid. >> Tak. To była jedyna sytuacja, która naprawdę wiele rzeczy, wie pan, nas zaskakiwało. choćby czasem uzyskanie jakiegoś dokumentu sprawiało problemy ze względu na złożoność przepisów w tym kraju, ale faktycznie ta sytuacja spowodowana z covidem, kiedy rozpoczęliśmy nową inwestycję bodajże 2 marca 2020 roku, to była taka nieduża

inwestycja, około tam 5500 pumu i nagle tydzień później po biciu łopatu mieliśmy pierwszy przypadek zakażenia w Polsce i wtedy faktycznie przez 5 miesięcy Mieliśmy kilku klientów w biurze sprzedaży na tej konkretnej inwestycji, ale nie sprzedaliśmy ani jednego mieszkania, co było ewenementem w skali

naszej spółki, dlatego że średniomiesięcznie sprzedajemy na prawie każdej inwestycji ctery do pięciu lokali. No są też takie inwestycje, gdzie sprzedajemy tego zdecydowanie więcej, ale to zazwyczaj są takie lokalizacje, gdzie już coś wcześniej budowaliśmy. Sprzedaż mieszkań w Parku Ligocka już

przebiega, czy dopiero będzie przebiegać? >> Tak, przebiega. Rozpoczął się oficjalna sprzedaż w myśl ustawy o ochronie prawdobywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Rozpoczęła się 6 grudnia rok temu, więc za dwa dni mija rok, kiedy oficjalnie rozpoczęliśmy sprzedaż tych mieszkań. Oczywiście do świąt w zeszłym roku tam chętnych nie było wielu, bo teraz biegamy za trochę innymi rzeczami niż mieszkania, ale faktycznie trwa. Jest sprzedanych 10 mieszkań, trzy są na umowach rezerwacyjnych w trakcie kredytowania, więc sprzedaż jest dobra. >> A w sumie ile będzie mieszkań?

>> 72. >> 72 mieszkania. >> Tak. >> Skończycie Ligocką i myślicie już o kolejnym kolejnej lokalizacji. >> Tak. To będzie Park Karoliny w Tychach przy parku Karoliny Inwestycja. Uzyskaliśmy w tym roku na początku w maju decyzję pozwolenia na budowę. Decyzja jest już prawomocna i ostateczna. Tak naprawdę marketingowo jesteśmy już przygotowani do tej inwestycji. Jesteśmy w trakcie jeszcze tutaj, że tak powiem, ofertowania generalnego wykonawcy, jego podwykonawców. Myślę, że do końca lutego uda się nam zakończyć wszystkie te czynności. Aczkolwiek całe zamierzenie, przedsięwzięcie deweloperskie jest planowane rozpoczęcie na wrzesień przyszłego roku. Wtedy kiedy tutaj Park Ligocka będzie już dobiegał końca, te wszystkie grube prace zostanie już tylko dekoracje, trawniki, place zabaw, ogrodzenie, monitoring i takie drobne

rzeczy. >> A w Gliwicach na jakiś plac budowy kiedy wejdziecie? Czy w ogóle jeszcze planujecie? >> Planujemy, tak, bo jak wspomniałem jest to dobre miejsce do inwestowania. Y, szukamy, szukamy, bo to co dzisiaj jest dla nas największym wyzwaniem to jest właśnie zakup działek ze względu na to, że za chwileczkę wchodzą plany ogólne, które zastąpią studium. Wchodzi, wchodzą kilka nowych przepisów, choćby te dotyczące schronów i tak naprawdę to jest teraz taka sytuacja, gdzie czekamy, jaki to będzie ostatecznie, że tak powiem, wymóg nałożony na nas jako na inwestora. No i będziemy musieli się do tego dostosować. A jak będziemy mieli konkrety, to będziemy szukali konkretnych nieruchomości, bo teraz tak naprawdę ciężko jest kupić nieruchomość, nie wiedząc, co za chwilę na niej będziemy mogli zrobić, a co nie. Ale to

też myślę, że spowoduje, że wartości nieruchomości delikatnie pójdą w dół. >> O aż tak. To jest takie moje oczekiwanie i niektórych na pewno. Yyy, nie wszystkich, ale myślę, że tak, że to jest zmiana tych przepisów, plany ogólne wymuszą to, że wartość nieruchomości niektórych niestety nieznacznie spadnie. >> Trzymacie rękę na pulsie jako spółka,

ale konkurencja też nie śpi. W związku z tym jak to będzie praktycznie wyglądało? Będziecie sobie wyrywać taki dobry grunt, czy >> nie? Ja myślę, jak wspomniałem panie redaktorze, tutaj nasza branża to nie sklepy z branży elektronicznej, że musimy sobie tych klientów promocjami wyrywać i tak dalej, chociaż faktycznie promocje kuszą. Tutaj jeżeli chodzi o zakup nieruchomości, to są dość złożone procesy i rozmowy, bo tak naprawdę to nie jest kwestia jak kupuję telewizor, wchodzę do sklepu, podoba się to kupuję. Najpierw trzeba przeprowadzić kilka rozmów, potem trzeba sprawdzić taką nieruchomość pod kątem księgi wieczystej obciążeń, jakiś służebności przesyłu, przejazdów, przechodów. No bo wiadomo, nie można naruszać takich rzeczy projektując obiekty na takich nieruchomościach, ale przede wszystkim

trzeba się dogadać z właścicielem tej działki i sprawdzić ją pod kątem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co można i jakie wskaźniki można osiągnąć, jeżeli chodzi o pum. dlatego że czasem wskaźnik intensywności zabudowy na takiej nieruchomości dla nas wyklucza możliwość zakupu takiej działki, bo mamy nieruchomości, na których wskaźnik intensywności zabudowy to jest 28. Ostatnio w Nowym Sączu nabyliśmy pięciohektarową działkę, która ma wskaźnik 1. I tu się już zastanawialiśmy bardzo mocno, czy warto. Teraz okazało

się, że dzięki naszym projektantom warto, bo tego pumu tam troszeczkę wyczyśliśmy, ale jeżeli chodzi tutaj o działkę, to to, że ona ładnie wygląda dla naszego oka nie znaczy, że pod względem przedsięwzięcia deweloperskiego jest atrakcyjna. Więc tutaj my nie mamy potrzeby między sobą walczyć o te działki. Wiadomo, kto pierwszy, ten lepszy, bo tutaj bardziej bym powiedział, że to jest ta zasada, bo każdy z właścicieli oczekuje na co? Na to, żeby sprzedać, jak najszybciej spieniężyć tą nieruchomość i już jej nie mieć na swoim stanie. I niektopem trywialnie niech się martwi deweloper. A każdy deweloper tak naprawdę musi indywidualnie właśnie przez swoich projektantów i nie tylko sprawdzić co

można wybudować, czy finansowo analiza pozwala na zakup takiej nieruchomości. Bo jeżeli chodzi o domki jednorodzinne, okej, da się to zrobić dużo szybciej, ale jeżeli chodzi o takie złożone projekty, gdzie już mamy 5 czy 9 czy 10 000 pumu, czy tak jak w Nowym Sączu prawie 25 000 m kw mieszkań, no to to już niestety taką działkę trzeba zweryfikować bardzo dokładnie, zanim dokona się zakupu takiej nieruchomości. No to to jest taka trochę walka z czasem >> przede wszystkim i to też dużo zależy od chęci podejścia do nas samego właściciela takiej nieruchomości, bo często gęsto te nieruchomości mają yyy wady y prawne, mają zapisy w księgach wieczystych, bo ktoś gdzieś umarł, y gdzieś nie można znaleźć spadkobierców.

Jeżeli czasem my zobowiążemy się, że pomożemy właścicielowi załatwić, wyprostować, znaleźć czy tam pozbyć się choćby czasem komorników, bo ich zajęcia się zdarzają, to taki inwestor jest nam właściciel, jest nam bardziej przychylny i wtedy mamy tego czasu więcej. Ale faktycznie były takie działki, gdzie właściciel był nastawiony na bardzo szybką sprzedaż z różnych prywatnych powodów, wyjazdów, bo już był obrażony na nasz kraj i chciał go opuścić, bo miałem też taką sytuację. To tutaj panu zależało bardzo szybko. Chcę to sprzedać. Jest pięciu chętnych. Kto pierwszy zdecyduje, kupuje. My niestety się nie zdecydowaliśmy na zakup. To była miejscowość Sosnowiec. Nie żałujemy, bo potem mieszkańcy skarżyli bardzo długo o tą decyzję temu deweloperowi. Na szczęście udało się kolegom z branży wygrać i inwestycja jest w toku, ale

naprawdę 2 lata tam mieli ciężkiej ciężkiej walki, a czas to są pieniądze dzisiaj chyba te, których niczym innym nie nadrobimy. >> Panie Tomaszu, dużo ciekawych rzeczy dowiedzieli się nasi słuchacze i widzowie. Y, ja zbliżając się do końca naszej rozmowy będę życzył wam udanego

sprzedania wszystkich mieszkań w parku na Ligockiej, a jeżeli sytuacja pozwoli, to budujcie dalej w Gliwicach. Jak się lepiej skupuje gród od miasta czy od prywatnego właściciela? Myślę, że to zależy od tego, co w tym gruncie siedzi przysłowiowo, jak powiem, >> co tam nie ma zasady. Dokładnie tak. nie ma zasady, która która wiadomo, że taka transakcja, jeżeli chodzi o gminę, to jest dla nas powiedzmy bezpieczniejsza, ale ale tutaj kwestia dla nas zawsze analizy finansowej, możliwości architektonicznych to jest główny wyznacznik, który decyduje o tym, czy staniemy się właścicielem takiej nieruchomości, czy jednak zrezygnujemy.

>> Jak najmniej kłopotów tych papierkowych. >> Dziękuję panu bardzo. >> Dużo udanych budów. Dziękujemy bardzo. Wzajemnie życzę Panu i naszym słuchaczom zdrowych, spokojnych świąt, błogosławionych, spędzonych w rodzinnym gronie i wszystkiego dobrego. >> Dziękuję w imieniu naszych widzów i słuchaczy. Naszym gościem był Tomasz Pióro, członek zarządu spółki. Oo Domy Śląskie. Dziękuję paniu bardzo.

>> [muzyka]